2021 е година, в която няколко неща ще се променят в областта на законодателството и регулациите. Такъв е случаят и по отношение на данъка върху трансфера. На 12 ноември 2020 г. Камарата на представителите одобри законопроект за корекция на данъка върху трансфера. Целта на този законопроект е да се подобри позицията на начинаещите на жилищния пазар по отношение на инвеститорите, тъй като инвеститорите често са твърде бързи с покупката на къща, особено в (по-големите) градове. Това затруднява начинаещите да си купят жилище. В този блог можете да прочетете кои промени ще важат и за двете категории от 1 януари 2021 г. и на какво трябва да обърнете внимание в резултат.
Двете мерки
За да се реализира гореописаната цел на законопроекта, ще бъдат въведени две промени или поне мерки в областта на данъка върху трансфера от 2021 г. Очаква се това да увеличи броя на жилищните сделки от купувачите на стартер и намаляване на жилищните сделки от инвеститорите.
Първата мярка в този контекст се отнася за начинаещи и накратко, предполага освобождаване от данъка върху трансфера. С други думи, начинаещите вече не трябва да плащат данък върху трансфера от 1 януари 2021 г., така че покупката на жилище става много по-евтина за тях. В резултат на освобождаването общите разходи, свързани с покупката на жилището, в зависимост от увеличението на стойността на домовете, наистина ще намалеят. Моля, обърнете внимание: освобождаването е еднократно и цената на жилището не може да надвишава 400,000 1 евро от 2021 април 1 г. Освен това освобождаването се прилага само когато прехвърлянето на имота се извършва при нотариуса по гражданско право на или след 2021 Януари XNUMX г. и моментът на подписване на договора за покупка не е решаващ.
Другата мярка се отнася до инвеститорите и означава, че придобиванията им ще бъдат облагани с по-високата обща ставка от 1 януари 2021 г. Тази ставка ще бъде увеличена от 6% на 8% на посочената дата. За разлика от начинаещите, по този начин за инвеститорите става по-скъпо закупуването на жилище. За тях общите разходи, свързани с покупката на жилището, ще се увеличат в резултат на увеличаването на ставката на данъка върху продажбите. Между другото, тази ставка не облага само придобиванията на нежилища, включително бизнес помещения, но и придобиванията на жилища, които няма да бъдат използвани или само временно използвани като основно жилище. В този контекст, съгласно обяснителния меморандум към законопроекта за корекция на трансферния данък, разгледайте например ваканционен дом, къща, която родителите купуват за детето си и къщи, които не се купуват от физически лица, а от юридически лица като жилищни корпорации.
Стартер или инвеститор?
Но каква мярка трябва да имате предвид? С други думи, начинаещ ли сте или инвеститор? Дали някой действително навлиза за първи път на пазара на жилища, заеман от собственици, и никога досега не е придобил дом, може да се приеме като отправна точка за отговора на този въпрос. Кой обаче отговаря на изискванията за освобождаване от стартер и за кого се прилага увеличението на данъка върху оборота, не се определя въз основа на този критерий. За освобождаването няма значение дали вие като купувач вече сте притежавали дом преди. С други думи, къщата не трябва да бъде първият ви дом, обитаван от собственика, за да отговаря на условията за освобождаване.
Сметката за корекция на данъка върху трансфера използва съвсем различна отправна точка. Дали можете да бъдете класифициран като стартер и следователно да имате шанс за освобождаване на стартера, зависи от три кумулативни критерия. Критериите са следните:
- Възрастта на приобретателя. За да се считате за стартер, трябва да сте на възраст между 18 и 35 години. Горната граница от 35 се използва в законопроекта, тъй като разследването на AFM показа, че е средно по-трудно да се поемат разходите за купувача на по-ниска възраст от 35 години. Освен това за прилагането на освобождаването с долната граница от 18 години се прилага изискването да сте навършили пълнолетие. Целта на тази долна граница е да се предотврати неправилно използване на освобождаването за начинаещи: не е възможно законните представители да използват освобождаването, когато купуват къща от името на непълнолетно дете. Освен това възрастовите ограничения трябва да се прилагат за всеки приобретател, дори в случай че едно жилище е придобито от няколко приобретатели заедно. Ако някой от приобретателите е на възраст над 15 години, за този купувач се прилага следното: няма освобождаване от негова страна.
- Придобиващият не е прилагал преди това освобождаване. Както бе споменато, освобождаването от стартери може да се използва само веднъж. За да сте сигурни, че това правило не е нарушено, трябва да декларирате ясно, категорично и без резерви в писмена форма, че преди това не сте прилагали освобождаването от стартиране. След това това писмено изявление трябва да бъде представено на нотариуса по гражданско право, за да се използва освобождаването от данъка върху прехвърлянето. По принцип гражданският нотариус може да разчита на това писмено изявление, освен ако не е знаел, че това изявление е издадено неправилно. Ако след това се окаже, че вие като приобретател сте приложили освобождаването по-рано въпреки издаденото изявление, пак ще бъде направена допълнителна оценка.
- Използването на къщата, различна от временно като основно жилище от приобретателя. С други думи, обхватът на освобождаването за начинаещи е ограничен до купувачи, които действително ще живеят в дома. По отношение на това условие е необходимо и вие като приобретател да декларирате писмено ясно, категорично и без резерви, че къщата ще се използва не само временно и като основно жилище, както и да изпратите това писмено изявление на гражданскоправен нотариус преди придобиването, ако придобиването минава през него. Временната употреба означава например отдаване под наем на къщата или използването й като ваканционен дом. Докато основното жилище включва регистрация в сбора и изграждане на живот там (включително спортни дейности, училище, място за поклонение, грижи за деца, приятели, семейство). Ако като приобретател няма да използвате новия дом като основно жилище или само временно от 1 януари 2021 г., пак ще бъдете облагани с обща ставка от 8%.
Оценката на тези критерии и по този начин отговорът на въпроса дали отговаряте на условията за прилагане на освобождаването се извършва, когато къщата е придобита. По-конкретно, това е моментът, когато актът за продажба е съставен при нотариуса. Непосредствено преди изпълнението на нотариалния акт писменото становище относно второто и третото условие също трябва да бъде представено на нотариуса. Моментът, в който се подписва договорът за покупка, не е от значение за издаването на писменото изявление, точно както за придобиването на освобождаването от стартер.
Покупката на жилище е важна стъпка както за стартера, така и за инвеститора. Искате ли да знаете към коя категория принадлежите и кои мерки трябва да вземете предвид от 2021 г. нататък? Или имате нужда от помощ при изготвянето на изявлението, необходимо за освобождаването? След това се свържете Law & More. Нашите адвокати са експерти в областта на недвижимите имоти и договорното право и с удоволствие ще ви предоставят помощ и съвети. Нашите адвокати също ще се радват да ви помогнат в процеса на проследяване, например когато става въпрос за съставяне или проверка на договора за покупка.