Защита под наем

Когато наемете квартира в Холандия, вие автоматично имате право да наемете защита. Същото се отнася и за вашите сънаематели и наематели. По принцип защитата под наем включва два аспекта: защита на цената на наема и защита под наем срещу прекратяване на договора за наем в смисъл, че наемодателят не може просто да прекрати договора за наем. Въпреки че и двата аспекта на наемната защита се отнасят за наемателите на социални жилища, това не важи за наемателите на жилища в свободния сектор. За коя защита на наема става въпрос кога и какво точно включва защитата на цената на наема или защитата под наем в контекста на прекратяването на лизинга, се обсъжда в този блог. Но първо този блог обсъжда състоянието, наречено жилищно пространство за цялостното прилагане на защитата на наемателите.

Жилищно пространство

За прилагането на правните разпоредби относно защитата на наемите първо трябва да става въпрос за жилищна площ. Съгласно член 7: 233 от нидерландския граждански кодекс под жилищна площ трябва да се разбира изградена недвижима собственост, доколкото тя се дава под наем като самостоятелна или независима къща, каравана или щанд, предназначени за постоянно пребиваване. По този начин не се прави по-нататъшно разграничение между наематели на независими или самостоятелни помещения за целите на защитата под наем.

Понятието жилищна площ включва и недвижими приспособления, с други думи съоръжения, които по своята същност са неразривно свързани с дома, каравана или игрище или които са част от него по силата на договора за наем. В комплекс от жилища това могат да бъдат например стълбищната клетка, галериите и коридорите, както и централните инсталации, ако те са определени с договор като пространства, които нямат обществен характер.

Няма обаче жилищно пространство по смисъла на раздел 7: 233 от Нидерландския граждански кодекс, ако се отнася до:

• краткосрочно използване на жилищна площ; дали това е така, се определя въз основа на естеството на употребата, например като ваканционен дом или обменна къща. В този смисъл кратката продължителност по този начин се отнася до употребата, а не до уговореното време;
• зависимо жилищно пространство; такъв е случаят, ако къщата се отдава под наем заедно с търговски площи; в този случай домът е част от наетото бизнес пространство, така че не жилищните условия, а разпоредбите относно бизнес пространството се прилагат за дома;
• плаваща къща; това е явление, което не отговаря на легалната дефиниция на член 7: 233 от нидерландския граждански кодекс. Такава къща обикновено не може да се разглежда като недвижимо имущество, тъй като няма трайна връзка с почвата или банката.

Защита на цените под наем

Ако условието на жилищна площ, описано по-горе, е изпълнено, наемателят на първо място ще се ползва от защита на цената на наема. В този случай се прилагат следните отправни точки:

• съотношението между качество, включително местоположението на наетата квартира и между наема, който трябва да се плати за нея, трябва да бъде разумно;
• наемателят има възможност по всяко време първоначалната цена за наем да бъде оценена от Комитета по наема; това е възможно само в рамките на 6 месеца след началото на лизинга; решението на комисията по наемите е обвързващо, но все пак може да бъде внесено в подрайонния съд за преглед;
• наемодателят не може да продължи с неограничено увеличение на наема; За увеличението на наемите се прилагат конкретни законови ограничения, като например максималният процент на увеличение на наема, определен от министъра;
• законовите разпоредби относно защитата под наем са задължителен закон, т.е. наемодателят не може да се отклонява от тях в договора за наем в ущърб на наемателя.

Между другото, посочените принципи се прилагат само за наемателя на социално жилище. Това е жилищната площ, която попада в регулирания сектор на наемите и следователно трябва да се разграничава от жилищната площ, която принадлежи към либерализирания или безплатен сектор за наем. В случай на либерализирано или безплатно жилище, наемът е толкова висок, че наемателят вече не отговаря на условията за субсидия за наем и следователно попада извън защитата на закона. Границата между либерализирани и социални жилища е приблизително на наемна цена от приблизително 752 евро на месец. Ако договорената наемна цена надвишава тази сума, наемателят вече не може да разчита на описаните по-горе принципи, тъй като това се отнася до наема на либерализиран жилище.

Защита под наем срещу прекратяване на договора за наем

За прилагането на другия аспект на наемната защита обаче не се прави разлика между наематели на социални и либерализирани жилища. С други думи, това означава, че всеки наемател на жилищна площ е до голяма степен и автоматично защитен срещу прекратяване на договора за наем, в смисъл, че наемодателят не може просто да отмени договора за наем. В този контекст наемателят е специално защитен, защото:

• прекратяването от наемодателя не прекратява договора за наем в съответствие с член 7: 272 от Нидерландския граждански кодекс; по принцип зависи от наемодателя първо да се опита да прекрати договора за наем по взаимно съгласие. Ако това не работи и наемателят не се съгласи с прекратяването, прекратяването на наемодателя всъщност не прекратява договора за наем. Това означава, че договорът за наем продължава както обикновено и наемодателят трябва да подаде правен иск за прекратяване на договора за наем пред подрайонния съд. В този случай договорът за наем няма да приключи, докато съдът не вземе неотменимо решение по иска за прекратяване на наемодателя.
• с оглед на член 7: 271 от Нидерландския граждански кодекс, наемодателят трябва да посочи причина за прекратяването; ако наемодателят ще прекрати договора за наем, той трябва да се съобрази с формалностите на гореспоменатия член на Гражданския кодекс. В допълнение към срока за предизвестие, основание за прекратяване е важна формалност в този контекст. Поради това наемодателят трябва да посочи едно от основанията за прекратяване в известието си за прекратяване, както е посочено в член 7: 274, параграф 1 от Нидерландския граждански кодекс:

1. наемателят не се е държал като добър наемател
2. касае се за наем за определен период
3. наемодателят спешно се нуждае от наетия за собствено ползване
4. наемателят не се съгласява с разумно предложение за сключване на нов договор за наем
5. наемодателят иска да реализира земеползване върху отдаденото под наем съгласно валиден устройствен план
6. интересите на наемодателя при прекратяване на договора за наем надвишават интересите на наемателя при продължаване на договора (в случай на наем на наемодателя)

• лизингът може да бъде прекратен от съдия само на основанията, посочени в член 7: 274, параграф 1 от Нидерландския граждански кодекс; Гореспоменатите основания са изчерпателни: т.е. ако се води съдебно производство пред съдилищата, прекратяването на договора за наем на друго основание не е възможно. Ако възникне някое от гореспоменатите основания, съдът също трябва да уважи искането на наемателя за прекратяване. Следователно в този случай няма място за (допълнително) претегляне на лихвите. За тази точка обаче се прилага изключение по отношение на основанието за прекратяване за спешна лична употреба. Когато искът бъде разрешен, съдът ще определи и времето за изселване. Ако обаче искането за прекратяване на наемодателя бъде отхвърлено, съответният договор за наем не може да бъде прекратен от него отново в продължение на три години.

Закон за движение на пазара на наеми

Преди това на практика защитата под наем беше обект на много критики: защитата под наем щеше да отиде твърде далеч и има повече собственици на жилища, които биха искали да отдадат къщата под наем, ако защитата под наем не беше толкова строга. Законодателят се оказа чувствителен към тази критика. Поради тази причина законодателят е избрал да въведе този закон от 1 юли 2016 г., Закона за прехвърляне на пазара на наеми. С този нов закон защитата на наемателя стана по-малко строга. В контекста на този закон това са най-важните промени:

• за договори за наем по отношение на независима жилищна площ от две години или по-малко и за договори за наем по отношение на несамостоятелна жилищна площ от пет години или по-малко, е било възможно наемодателят да наема без защита под наем. Това означава, че договорът за наем приключва по закон след договорения срок и не трябва да бъде прекратен от наемодателя както преди.
• с въвеждането на договори за целеви групи, също така е улеснено за наемодателя да прекрати договора за наем по отношение на жилища, предназначени за конкретна целева група, като студенти. Ако наемателят вече не принадлежи към определена целева група и, например, вече не може да се счита за студент, наемодателят ще може да продължи с прекратяването поради спешна лична употреба по-лесно и по-бързо.

Наемател ли сте и искате ли да знаете за коя защита под наем отговаряте на условията? Наемодател ли сте, който иска да прекрати договора за наем? Или имате някакви други въпроси относно този блог? След това се свържете Law & More. Нашите адвокати са експерти в правото под наем и с удоволствие ще Ви предоставят съвети. Те също могат да ви помогнат законно, ако спорът ви за наем доведе до съдебно производство.