Всеки наемател има правото има две важни права: правото да се наслаждава на живот и правото на защита под наем. Където обсъдихме първото право на наемателя във връзка с задълженията на наемодателя, второто право на наемателя дойде в отделен блог за защита под наем. Ето защо в този блог ще бъде обсъден още един интересен въпрос: какви други права има наемателят? Правото на удоволствие от живота и правото на защита под наем не са единствените права, които наемателят има срещу наемодателя. Например, наемателят има право и на редица права в контекста на прехвърляне на имота, който не пресича наема и под наема. И двете права са обсъдени последователно в този блог.
Прехвърлянето на имота не пресича наема
Параграф 1 от член 7: 226 от Нидерландския граждански кодекс, който се прилага за наематели на жилищни и търговски площи, гласи следното:
"Прехвърлянето на имуществото, за което се отнася договорът за наем (...) от наемодателя, прехвърля правата и задълженията на наемодателя от договора за наем на приобретателя"
За наемателя тази статия означава преди всичко, че прехвърлянето на собствеността върху наетия имот, например чрез продажба от наемодателя на друг, не прекратява договора за наем. Освен това наемателят може да предяви искове срещу правоприемника на наемодателя, след като този правен наследник поема правата и задълженията на наемодателя. За въпроса кои претенции точно има наемателят, важно е първо да се установи кои права и задължения на наемодателя преминават към неговия правоприемник. Съгласно параграф 3 от член 7: 226 от Гражданския кодекс, това са по-специално правата и задълженията на наемодателя, които са пряко свързани с използването на наетия имот срещу заплащане от наемателя, т.е. наема. Това означава, че исковете, които наемателят може да предяви срещу правоприемника на наемодателя, по принцип се отнасят до двете му най-важни права: правото да се наслаждава на живот и правото на защита под наем.
Често обаче наемателят и наемодателят сключват и други споразумения в договора за наем по отношение на друго съдържание и ги записват в клаузи. Чест пример е клауза относно предимството на наемателя. Въпреки че не дава право на наемателя на доставка, това означава задължение на наемодателя да предложи: наемодателят първо трябва да предложи наетия имот за продажба на наемателя, преди да може да бъде продаден на друг правоприемник. Дали следващият наемодател също ще бъде обвързан от тази клауза към наемателя? С оглед на съдебната практика това не е така. Това предвижда, че предимството на наемателя не е пряко свързано с наема, така че клаузата относно правото на покупка на наетия имот не преминава към правоприемника на наемодателя. Това е различно само ако се отнася до опция за покупка от наемателя и сумата, която трябва да се изплаща периодично на наемодателя, включва и елемент на компенсация за крайното придобиване.
Предаване под наем
Освен това член 7: 227 от Гражданския кодекс гласи следното по отношение на правата на наемателя:
„Наемателят е упълномощен да даде наетия имот в употреба, изцяло или частично, на някой друг, освен ако не е трябвало да приеме, че лизингодателят ще има разумни възражения срещу използването на другото лице.“
Като цяло от тази статия става ясно, че наемателят има право да отдаде целия или част от наетия имот под наем на друго лице. С оглед на втората част на член 7: 227 от Гражданския кодекс, наемателят не може обаче да пристъпи към пренаемане, ако има основания да подозира, че наемодателят ще възрази срещу това. В някои случаи възражението на наемодателя е очевидно, например ако в договора за наем е включена забрана за отдаване под наем. В този случай отдаването под наем от наемателя не е разрешено. Ако наемателят все пак направи това, може да има глоба в замяна. След това тази глоба трябва да бъде свързана със забраната за отдаване под наем в договора за наем и да бъде обвързана с максимален размер. Например отдаването под наем на стая от Air B&B по този начин може да бъде забранено при лизинга, което често се оказва така.
В този контекст член 7: 244 от Гражданския кодекс също е важен за отдаването под наем на жилищна площ, който гласи, че наемателят на жилищна площ няма право да дава цялата жилищна площ под наем. Това не се отнася за част от жилищно пространство, като стая. С други думи, наемателят по принцип е свободен частично да преотдава жилищно пространство на друг. По принцип наемателят също има право да остане в наетия имот. Това важи и ако наемателят трябва сам да освободи наетия имот. В края на краищата член 7: 269 от Нидерландския граждански кодекс предвижда, че наемодателят ще продължи да дава сублизинг по закон, дори ако основният договор за наем е приключил. За целите на тази статия обаче трябва да бъдат изпълнени следните условия:
- Независимо жилищно пространство. С други думи, жилищна площ със собствен достъп и собствени основни съоръжения, като кухня и баня. Следователно само стая не се разглежда като самостоятелно жилищно пространство.
- Договор за пренаем. Като споразумение между наемателя и наемателя, което отговаря на изискванията за договор за наем, както е описано в член 7: 201 от Гражданския кодекс.
- Договорът за наем се отнася до наемането на жилищна площ. С други думи, основният договор за наем между наемателя и наемодателя трябва да се отнася до наема и наемането на площи, за които се прилагат законовите разпоредби за жилищната площ.
Ако горните разпоредби не бъдат спазени, наемателят все още няма право или право на собственост да иска от наемодателя правото да остане в наетия имот след прекратяване на основния договор за наем между наемателя и наемодателя, така че изселването също е неизбежно за него. Ако наемателят отговаря на условията, той трябва да вземе предвид факта, че наемодателят може да започне производство срещу наемателя след шест месеца, за да доведе до прекратяване на пренаемането и евакуацията на наема.
Подобно на жилищното пространство, търговското пространство също може да бъде отдадено под наем от наемателя. Но как в този случай наемателят се отнася до наемодателя, ако наемателят не е бил упълномощен да го направи или трябва да освободи наетия имот? За 2003 г. имаше ясно разграничение: наемодателят нямаше нищо общо с наемателя, тъй като наемателят имаше само правоотношение с наемателя. В резултат наемателят също няма права и следователно вземане срещу наемодателя. Оттогава законът се промени по този въпрос и предвижда, че ако основният договор за наем между наемател и наемодател приключи, наемателят трябва да се погрижи за интересите и положението на наемателя, като например се присъедини към наемателя в производството с стопанин. Но ако основният договор за наем все още бъде прекратен след производството, правата на наемателя също ще приключат.
Наемател ли сте и имате ли въпроси относно този блог? След това се свържете Law & More. Нашите адвокати са експерти в областта на наемното право и с удоволствие ще ви предоставят съвети. Те също могат да ви помогнат законно, ако спорът ви за наем доведе до съдебно производство.