Наемане на бизнес пространство по време на кризата в Корона

В момента целият свят изпитва криза в невъобразими мащаби. Това означава, че правителствата също трябва да предприемат извънредни мерки. Щетите, които тази ситуация е причинила и ще продължи да причинява, могат да бъдат огромни. Факт е, че в момента никой не е в състояние да оцени мащаба на кризата, нито колко дълго ще продължи. Независимо от ситуацията, лизингът на бизнес помещения все още е в сила. Това повдига няколко въпроса. В тази статия бихме искали да отговорим на няколко въпроса, които могат да възникнат при наематели или наемодатели на бизнес помещения.

Плащането на наема

Все още ли трябва да плащате наема? Отговорът на този въпрос зависи от обстоятелствата по случая. Във всеки случай трябва да се разграничат две ситуации. Първо, бизнес помещения, които вече не могат да се използват за бизнес цели, като ресторанти и кафенета. Второ, има магазини, които все още могат да бъдат отворени, но които сами решават да затворят вратите си.

Наемане на бизнес пространство по време на кризата в Корона

Наемателят е длъжен да плаща наем въз основа на договора за наемане. Ако това не се случи, това е нарушение на договора. Сега възниква въпросът, може ли да има форсмажор? Може би в споразумението за наемане има споразумения относно обстоятелствата, при които може да се прилага непреодолима сила. Ако не, законът се прилага. Законът гласи, че има непреодолима сила, ако наемателят не може да бъде отговорен за неспазването; с други думи, не наемателят е виновен, че не може да плати наема. Не е ясно дали неизпълнението на задълженията поради коронавируса води до непреодолима сила. Тъй като няма прецедент за това, е трудно да се прецени какъв ще бъде резултатът в този случай. Това, което играе роля, е често използваният договор за ROZ (Съветът за недвижими имоти) при този тип наемни отношения. В този договор искането за намаляване на наема е изключено като стандарт. Въпросът е дали наемодателят може разумно да поддържа тази гледна точка в настоящата ситуация.

Ако наемателят избере да затвори магазина си, ситуацията ще бъде друга. В момента обаче няма задължение за това, реалността е, че има по-малко посетители и следователно по-малко печалба. Въпросът е дали обстоятелството трябва да е изцяло за сметка на наемателя. Не е възможно да се даде ясен отговор на този въпрос, защото всяка ситуация е различна. Това трябва да се оценява за всеки отделен случай.

Неочаквани обстоятелства

И наемателят, и наемодателят могат да се позоват на непредвидени обстоятелства. Като цяло икономическата криза е отговорна от името на предприемача, въпреки че в повечето случаи това може да бъде различно поради кризата в короната. Мерките, прилагани от правителството, също могат да бъдат взети под внимание. Иск, основаващ се на непредвидени обстоятелства, дава възможността наемът да бъде изменен или отменен от съда. Това е възможно в случай, че наемател вече не може разумно да бъде задържан за продължаване на споразумението. Според парламентарната история, един съдия трябва да действа сдържано по този въпрос. Сега също сме в ситуация, че съдилищата са затворени: следователно няма да е лесно бързо да се получи присъда.

Недостиг на наетия имот

Наемателят може да поиска намаляване на наема или обезщетение в случай на недостатък. Недостигът на имота или което и да е друго състояние води до това, че не разполагате с наемната наслада, на която наемателят е имал право в началото на договора за наем. Например, недостатък може да бъде: грешки в строителството, течащ покрив, мухъл и невъзможност за получаване на разрешение за експлоатация поради липса на авариен изход. По принцип съдилищата не искат да преценят, че има обстоятелство, което трябва да бъде за сметка на наемодателя. Във всеки случай, лошият бизнес поради липсата на публика не е обстоятелство, което трябва да бъде начислено на наемодателя. Това е част от предприемаческия риск. Това, което също играе роля, е, че в много случаи наетата собственост все още може да се използва. Затова повече ресторанти доставят или ядат като алтернатива.

Задължението за експлоатация

Повечето договори за наем на бизнес помещения включват оперативно задължение. Това означава, че наемателят трябва да използва наетите бизнес помещения. При специални обстоятелства задължението за експлоатация може да възникне от закона, но това не винаги е така. Почти всички собственици на бизнес и офис помещения използват моделите на ROZ. Общите разпоредби, свързани с моделите на ROZ, гласи, че наемателят ще използва наеменото пространство „ефективно, напълно, правилно и лично“. Това означава, че наемателят е обект на оперативно задължение.

Засега в Холандия няма обща държавна мярка, която да разпореди закриването на търговски център или офис пространство. Правителството обаче обяви, че всички училища, заведения за хранене и пиене, спортни и фитнес клубове, сауни, секс клубове и кафенета трябва да останат затворени в цялата страна до по-нататъшно уведомление. Ако наемател е длъжен със заповед на правителството да закрие наетия имот, наемателят няма да носи отговорност за това. Това е обстоятелство, което според настоящата национална ситуация наемателят не трябва да носи отговорност. Съгласно общите разпоредби наемателят е длъжен да спазва правителствените инструкции. Като работодател той също е длъжен да осигури безопасна работна среда. Това задължение произтича от излагане на служителите на риска от заразяване с коронавирус. При тези обстоятелства наемодателят не може да принуди наемателя да действа.

Поради здравеопазването на персонала и / или клиентите, виждаме, че самите наематели също избират доброволно да затворят наетия имот, дори ако не са били инструктирани от правителството. При настоящите обстоятелства считаме, че наемодателите няма да могат да подадат иск за изпълнение на задължението, плащане на глоби или обезщетение за вреди. Въз основа на рационалността и справедливостта, както и на задължението да ограничим максимално щетите от страна на наемателя, ни е трудно да си представим, че наемодател ще възрази срещу (временно) затваряне.

Различно използване на наетия имот

Заведенията за храни и напитки в момента са затворени. Въпреки това все още е позволено да вземете и доставите храна. Въпреки това, наемното споразумение осигурява през повечето време политика на строга цел; това, което прави брането различно от ресторант. В резултат на това наемател може да действа в противоречие с договора за наем и - по възможност - да отнеме глоби.

В настоящата ситуация всеки има задължение да ограничи максимално вредата си. Преминавайки към функция за вземане / доставка, наемател се съобразява. При тези обстоятелства е трудно във всякаква разумност да се защити гледната точка, че това противоречи на договорната цел. Всъщност наемодателят има по-голяма вероятност да предяви иск към наемателя, ако наемателят не направи всичко възможно, за да поддържа дейността си, за да може да плати наема.

заключение

С други думи, всеки е длъжен да ограничи максимално своите щети. Правителството вече обяви мащабни мерки за подпомагане на предприемачите и намаляване на техния финансов натиск. Препоръчва се използването на възможностите на тези мерки. Ако наемател откаже да направи това, може да се счита за трудно да предаде загубите на наемодателя. Това важи и обратното. Междувременно политиците също призоваха наемодателите да намалят наема през следващия период, така че рискът да бъде споделен.

Въпреки че наемателят и наемодателят имат договорни отношения помежду си и принципът „сделка е сделка“. Препоръчваме ви да говорите помежду си и да разгледате възможностите. Наемателят и наемодателят може да могат да се срещнат един друг в тези изключителни моменти. Докато наемателят няма доходи поради закриването, разходите на наемодателя също продължават. В интерес на всички е, че и двамата предприятия оцеляват и преодоляват тази криза. По този начин наемателят и наемодателят могат да се споразумеят, че наемът временно ще бъде изплатен частично и недостигът ще бъде изравнен, когато бизнес помещенията бъдат отворени отново. Трябва да си помагаме взаимно, когато е възможно и освен това наемодателите не се възползват от фалирали наематели. В крайна сметка нов наемател не се намира лесно в тези времена. Какъвто и избор да вземете, не вземайте прибързани решения и нека да ви посъветваме за възможностите.

Контакти

Тъй като настоящата ситуация е толкова непредсказуема, можем да си представим, че това може да повдигне много въпроси за вас. Ние следим внимателно развитието на събитията и се радваме да ви информираме за най-новото състояние на нещата. Ако имате въпроси относно тази статия, моля, не се колебайте да се свържете с адвокати на Law & More.

Share