Договорът за наем има различни аспекти. Важен аспект на това е наемодателят и задълженията, които той има спрямо наемателя. Отправната точка по отношение на задълженията на наемодателя е „удоволствието, което наемателят може да очаква въз основа на договора за наем“. В крайна сметка задълженията на наемодателя са тясно свързани с правата на наемателя. В конкретен смисъл тази отправна точка означава две важни задължения за наемодателя. На първо място, задължението на член 7: 203 BW да предостави артикула на наемателя. В допълнение, задължението за издръжка се прилага за наемодателя или с други думи регулирането на дефектите в член 7: 204 от Нидерландския граждански кодекс. Какво точно означават и двете задължения на наемодателя, ще бъде обсъдено последователно в този блог.
Предоставяне на наетия имот
По отношение на първото основно задължение на наемодателя, член 7: 203 от Гражданския кодекс на Нидерландия предвижда, че наемодателят е длъжен да предостави имота под наем на разположение на наемателя и да го остави в степента, необходима за договореното използване. Договореното използване се отнася например за наемане на:
- (самостоятелно или самостоятелно) жилищно пространство;
- бизнес пространство, в смисъл на търговски площи;
- други бизнес площи и офиси, както е описано в член 7: 203a BW
Важно е ясно да се опише в договора за наем кое използване е договорено от страните. В крайна сметка отговорът на въпроса дали наемодателят е изпълнил задължението си ще зависи от това, което страните са описали в договора за наем по отношение на местоназначението на наетия имот. Следователно е важно не само да се посочи местоназначението или поне употребата при наема, но също така да се опише по-подробно какво може да очаква наемателят въз основа на това. В този контекст се касае например за основните съоръжения, необходими за ползването на наетия имот по специфичен начин. Например, за използването на сграда като търговско пространство, наемателят може също така да предвиди наличието на плот, фиксирани рафтове или преградни стени и напълно различни изисквания за наето пространство, например предназначено за съхранение на отпадъчна хартия или скрап може да се зададе в този контекст.
Задължение за издръжка (сетълмент)
В контекста на второто основно задължение на наемодателя член 7: 206 от Нидерландския граждански кодекс предвижда, че наемодателят е длъжен да поправи дефекти. Какво трябва да се разбира под дефект е допълнително разгърнато в член 7: 204 от Гражданския кодекс: дефект е състояние или характеристика на имота, в резултат на което имотът не може да осигури на наемателя удоволствието, което може да очаква на основа на договора за наем. По този въпрос, според Върховния съд, удоволствието обхваща не само състоянието на наетия имот или неговите материални свойства. Други обстоятелства, ограничаващи удоволствието, също могат да представляват дефект по смисъла на член 7: 204 BW. В този контекст помислете например за очакваната достъпност, достъпност и външен вид на наетия имот.
Въпреки че това е широк термин, обхващащ всички обстоятелства, които ограничават удоволствието на наемателя, очакванията на наемателя не трябва да надвишават очакванията на средния наемател. С други думи, това означава, че наемателят не може да очаква повече от добре поддържан имот. Освен това, различните категории обекти под наем ще повишат собствените си очаквания, според съдебната практика.
Във всеки случай няма дефект, ако обектът под наем не осигури на наемателя очакваното удоволствие в резултат на:
- обстоятелство, приписвано на наемателя въз основа на вина или риск. Например, незначителни дефекти в наетия имот с оглед разпределението на правния риск са за сметка на наемателя.
- Обстоятелство, свързано лично с наемателя. Това може да включва например много ниска граница на толерантност по отношение на нормалния шум от други наематели.
- Действително смущение от трети страни, като шум от трафика или смущения от тераса до наетия имот.
- Твърдение без действително смущение, което е ситуация, при която например съсед на наемателя твърди само, че има право на преминаване през градината на наемателя, без реално да го използва.
Санкции в случай на нарушение на основните задължения от наемодателя
Ако наемодателят не е в състояние да предостави наетия имот на разположение на наемателя навреме, изцяло или изобщо, тогава има недостатък от страна на наемодателя. Същото важи и ако има дефект. И в двата случая недостатъкът налага санкции за наемодателя и дава на наемателя редица правомощия в този контекст, като например искането за:
- Спазването. След това наемателят може да изиска от наемодателя да предостави наетия имот навреме, изцяло или изобщо, или да отстрани дефекта. Въпреки това, докато наемателят не изисква наемодателя да бъде поправен, наемодателят може да не отстрани дефекта. Ако обаче правното средство за защита е невъзможно или неразумно, лизингодателят не трябва да го прави. Ако, от друга страна, лизингодателят откаже ремонта или не го направи навреме, наемателят може сам да отстрани дефекта и да приспадне разходите за него от наема.
- Намаляване на наема. Това е алтернатива за наемателя, ако наетият имот не е предоставен навреме или изцяло от лизингодателя или ако има дефект. Намаляването на наема трябва да бъде поискано от съда или от комисията за оценка на наемите. Искът трябва да бъде подаден в рамките на 6 месеца, след като наемателят е докладвал дефекта на наемодателя. От този момент нататък ще влезе в сила и намалението на наема. Ако обаче наемателят позволи този срок да изтече, правото му на намаление на наема ще бъде намалено, но няма да изтече.
- Прекратяване на договора за наем, ако липсата на наем прави удоволствието напълно невъзможно. Ако дефектът, който лизингодателят не трябва да отстрани, например защото корекцията е невъзможна или изисква разходи, които не могат разумно да се очакват от него при дадените обстоятелства, но това прави удоволствието, което наемателят би могъл да очаква, напълно невъзможно, както наемателят, така и лизингодателят разпуска лизинговия договор. И в двата случая това може да стане чрез извънсъдебно изявление. Често обаче не всички страни са съгласни с разпускането, така че все още трябва да се следват съдебни производства.
- Компенсация. Това вземане се дължи само на наемателя, ако недостатъкът, като наличието на дефект, също може да се отдаде на наемодателя. Такъв е случаят, например, ако дефектът е възникнал след сключване на договора за наем и може да бъде приписан на лизингодателя, тъй като например той не е извършил достатъчна поддръжка на наетия имот. Но също така, ако определен дефект вече е присъствал при сключване на договора за наем и лизингодателят е бил наясно с него по това време, е трябвало да го знае или да е информирал наемателя, че наетия имот не е имал дефекта.
Вие като наемател или наемодател участвали ли сте в спора относно това дали наемодателят отговаря на условията или не? Или искате да научите повече за, например, налагане на санкции срещу наемодателя? След това се свържете Law & More. Наш адвокати за недвижими имоти са експерти по наемно право и с удоволствие ще Ви предоставим правна помощ или съвет. Независимо дали сте наемател или наемодател, на Law & More ние приемаме личен подход и заедно с вас ще разгледаме вашата ситуация и ще определим (последваща) стратегия.